Je hebt een huis in het centrum van Haarlem en deze verhuur je, word je dan belast in box 1 of box 3? Om te bepalen in welke box de vastgoedbelegging valt kan soms best lastig zijn. Dat komt met name omdat er geen eenduidige richtlijnen zijn. Er zijn wel enkele vuistregels. Zijn de activiteiten gericht op het behalen winst? Dan word je waarschijnlijk in box 1 van de inkomstenbelasting belast. Is dit niet het geval, dan behoort het beleggingspand doorgaans tot box 3.
Richtlijnen voor box 1
- Regelmatig aan- en verkopen van panden met als doel om winst te maken
- Zelf werkzaamheden in de panden verrichten zoals verbouwen, renoveren of opknappen
- Zelf administratieve werkzaamheden verrichten zoals; advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huur innen, etc.
Voorbeeld voor box 1
Philippe heeft 5 panden in Amsterdam in slechte staat gekocht en geheel zelf gerenoveerd. Na de verbouwing heeft hij op verschillende sites de kamers te huur aangeboden. Alle werkzaamheden rondom de verhuur zoals het opstellen van de verhuurovereenkomsten, het innen van de huur en het vaststellen van de hoogte van de borg doet Philippe allemaal zelf. Daarnaast heeft hij 2 panden in het centrum van Haarlem gekocht, nadat hij deze heeft opgeknapt gaat hij ze weer in de verkoop zetten.
Voorbeeld voor box 3
Stel je gaat samenwonen en je gaat 1 woning verhuren. Na 3 jaar besluit je dit huis (met winst) te verkopen, dan spreek je over vermogensbeheer. Een ander voorbeeld van vermogensbeheer is dat je investeert in vastgoed door in een vastgoedfonds te beleggen. Dit is een vorm van indirect beleggen. De waarde van je participatie in het beleggingsfonds wordt dan in box 3 belast.
Vastgoed CV
Een andere veelvoorkomende vorm van beleggen in vastgoed is een vastgoed-CV. Dan belegt een groep beleggers samen direct in vastgoed. Een vastgoed-CV biedt je de mogelijkheid biedt om in vastgoed te investeren of te beleggen zonder dat je door de belastingdienst als ondernemer wordt aangemerkt. Dit kan, omdat de vastgoed CV geen reguliere Commanditaire Vennootschap is; in de meeste gevallen is de investeringsmaatschappij de beherend vennoot en is de belegger stille vennoot. Als stille vennoot ben je alleen aansprakelijk voor de inleg.
Conclusie
Als de belegger zelf passief is en blijft wordt de belegging in box 3 geaccepteerd. Als de belegger actief is en het vastgoedbeheer zelf verricht dan verschuift de belegging van box 3 naar box 1. Het beleggen in box 3 heeft voor veel vastgoedbeleggers de voorkeur omdat het vaak minder belastingdruk oplevert. Een goed advies met juiste richtlijnen en controle op de daadwerkelijke uitvoering is hierbij van essentieel belang. Zeker als het gaat om een belegging middels een vastgoed CV.
Om meer inzicht te hebben in de diversiteit van financiële mogelijkheden is het verstandig om de verschillende opties en scenario’s met een financieel adviseur te bespreken. Zij geven je een goed financieel inzicht en een passend advies. Omniplan is de softwareleverancier die verschillende financiële scenario's voor de financieel adviseur berekent.
