Investeren in vastgoed is een vorm van beleggen die momenteel veel rendement oplevert. Deze wijze van investeren is momenteel (weer) populair omdat de spaarrente laag is en sparen vrijwel geen geld meer oplevert. Sterker nog sparen kost je zelfs geld! Echter welke andere mogelijkheden heb je nog meer om je vermogen te renderen?
Ga je beleggen in aandelen of obligaties, leen je een deel van je vermogen aan je kinderen of ga je investeren in vastgoed? Als je zelf al mooi woont en je wil een woning voor je kinderen of puur voor de verhuur aanschaffen, dan kan je dit financieren middels een verhuurhypotheek. Een verhuurhypotheek is een hypotheek speciaal bedoeld om een woning voor de verhuur aan te kopen. Een reguliere hypotheek is niet geschikt als verhuurhypotheek, omdat deze alleen mag worden afgesloten indien de hypotheekgever de woning echt zelf betrekt. Dit is bij een verhuurhypotheek uiteraard niet het geval.
Waarom kan een verhuurhypotheek interessant zijn?
Het is mogelijk om aflossingsvrij te financieren (tot vijftig procent), waardoor de financiële last laag is en de cashflow gunstig. Met de inkomsten uit verhuur kan vaak makkelijk aan de financieringslast worden voldaan. De huurinkomsten kunnen bovendien onbelast worden ontvangen. Tot slot valt de financiering voor een verhuurde woning meestal in box 3 en dat dempt het vermogen, waardoor het fiscaal aantrekkelijk is.
Rekenvoorbeeld
Bij een verhuurhypotheek zijn de voorwaarden strenger dan bij de gewone box 1 hypotheek. Zo kan je vaak maar tot maximaal 70% tot 80% van de waarde van de woning financieren. De rest van het benodigde bedrag moet je zelf inbrengen. En de hypotheekrente is bij een verhuurhypotheek al snel tussen de 1% en 2% hoger dan de rente bij een normale hypotheek.
De bank gaat hierbij uit van de waarde in verhuurde staat. Deze waarde is lager dan de marktwaarde. Als vuistregel kan je ervan uitgaan dat de waarde in verhuurde staat ongeveer 85% van de verkoopwaarde bedraagt. Uitgaande van dit percentage zal de huizenbezitter dus flink wat eigen middelen moeten meenemen.
Stel dat je in de randstad een appartement van 200.000 euro (marktwaarde) koopt:
- Koopprijs woning 200.000 euro
- Kosten koper 10.000 euro
- Waarde verhuurde staat is nu 170.000 euro (85% van 200.000 euro)
- Maximale hypotheek is dan 136.000 euro (80% van 170.000 euro)
In dit voorbeeld moet er 74.000 euro aan eigen geld ingebracht worden.
Bij sommige hypotheekverstrekkers is de maximale hypotheek 75% van de waarde van de woning (totale investering) waardoor de maximale hypotheek bij deze bank 127.500 euro wordt. De inbreng van de eigen middelen is dan 82.500 euro.
Extra hypotheek op eigen woning
Als een huizenbezitter niet genoeg eigen middelen heeft, wordt vaak gekeken of het mogelijk is om de hypotheek op de eigen koopwoning te verhogen. Met de huidige lage rentestand is dit voordeliger dan een verhuurhypotheek. Dit kan natuurlijk alleen als er sprake is van (forse) overwaarde op die woning. Er komt dan een box 3 schuld (tweede hypotheek) boven op de lopende box 1 hypotheek. Er is echter ook nog een ander nadeel van de verhuur hypotheek namelijk de hoogte van de hypotheekrente. Deze is namelijk tussen de 2,5% en 3%. Dit is dus twee keer zo hoog als de hypotheekrente bij box 1 hypotheken.
De beperkingen van een verhuurhypotheek
Het afsluiten van een verhuurhypotheek is op zich niet zo bijzonder. Het is natuurlijk wel zo dat elke vorm van investeren een risico is.
- Voor particuliere beleggers kan de verhuurhypotheek in box 3 worden getoetst. Dit betekent dat de maximale hypotheek lager wordt dan bij woonhypotheken.
- Een consumptieve lening afsluiten is vaak wel mogelijk als er een hypotheek loopt, maar andersom (dus een hypotheek afsluiten als de lening al loopt) lukt vaak niet!
- Een ander probleem kan ontstaan als je gaat scheiden en je bent getrouwd middels gemeenschap van goederen. De ex-partner heeft mogelijk recht op een deel v/d overwaarde van het verhuurd onderpand.
- Je kan er niet vanuit gaan dat een pand in waarde stijgt of dat de rentestand wel laag blijft.
Welke keuze kan je maken?
Het lijkt alsof met het verhuren van woningen "gemakkelijk geld" te verdienen valt. Echter er zijn ook heel wat nadelen. Deze nadelen worden vaak vergeten. Ook is het de vraag of deze beleggingsvorm bij je past. Om meer inzicht te hebben in de diversiteit van financiële mogelijkheden is het verstandig om de verschillende opties en scenario’s met een financieel adviseur te bespreken. Zij kunnen je door middel van verschillende berekeningen je een goed financieel inzicht en advies geven. Omniplan is de softwareleverancier die deze berekeningen faciliteert.
